Los municipios, como entidades territoriales, desempeñan un doble rol: por un lado, ejercen funciones públicas inherentes a la administración estatal; por otro, pueden llevar a cabo actividades de naturaleza comercial. Esta dualidad genera frecuentes interrogantes en materia tributaria, especialmente en lo referente a la obligación de expedir factura electrónica y la causación del Impuesto sobre las Ventas (IVA). La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha abordado estas inquietudes mediante el Concepto DIAN 100208192-617 del 30 de abril de 2025, el cual brinda claridad sobre la tributación de operaciones como el arrendamiento de locales comerciales y los cobros por ocupación de espacios.
Este concepto es crucial para que las administraciones municipales y los contribuyentes entiendan cuándo estas operaciones están sujetas a IVA y cuándo deben ser facturadas electrónicamente.
La Obligación de Facturar Electrónicamente para los Municipios
La obligación de expedir factura o documento equivalente es una regla general en Colombia, aplicable a toda venta de bienes o prestación de servicios. Esta obligación recae sobre el sujeto que vende el bien o presta el servicio, y su expedición está a cargo del mismo.
La obligación de expedir factura o documento equivalente es una regla general en Colombia, aplicable a toda venta de bienes o prestación de servicios. Esta obligación recae sobre el sujeto que vende el bien o presta el servicio, y su expedición está a cargo del mismo. Un caso particular que genera dudas es si se debe facturar la venta de un vehículo usado en Colombia.
Municipios: Obligación de Facturar Electrónicamente e IVA por Operaciones Comerciales
La DIAN es enfática al señalar que la obligación de facturar no distingue entre entidades públicas o privadas. Esto significa que, cuando un municipio desarrolla actividades de naturaleza comercial (como la venta de bienes o la prestación de servicios), debe cumplir con la obligación formal de expedir factura electrónica. Es decir, cualquier operación que encuadre en los supuestos de venta de bienes o prestación de servicios, como operaciones económicas, genera la obligación de facturar electrónicamente.
Excepciones: Cobro de Impuestos, Tasas o Contribuciones (No generan IVA ni obligación de Facturar)
Es fundamental diferenciar las actividades comerciales de la función pública. El cobro de impuestos, tasas o contribuciones por parte de un municipio no obedece a una venta de bienes o prestación de servicios. Por el contrario, se trata del ejercicio de la facultad impositiva del Estado. En estos casos, al no haber una operación comercial, no se deriva la obligación de expedir factura de venta o documento equivalente.
La fundamentación legal de esta obligación se encuentra principalmente en los artículos 615 y 617 del Estatuto Tributario, así como en el Decreto 1625 de 2016.
IVA en el Arrendamiento de Locales Comerciales por Parte de un Municipio
Uno de los puntos clave abordados por la DIAN es el tratamiento del IVA en el arrendamiento de locales comerciales por parte de los municipios.
Hecho Generador del IVA en Municipios: Servicios y Arrendamientos Comerciales
El Estatuto Tributario establece que la prestación de servicios en el territorio nacional constituye un hecho generador del IVA. Esto aplica a cualquier prestador del servicio, incluyendo a los municipios cuando actúan en un contexto comercial.
Arrendamiento de Locales Comerciales: Siempre Gravado con IVA (Artículo 420 E.T.)
La doctrina de la DIAN ha calificado expresamente el arrendamiento de bienes inmuebles con destino comercial como una prestación de servicios gravada con el IVA a la tarifa general del 19%. Esto incluye, por ejemplo, el arrendamiento de locales comerciales ubicados en plazas de mercado.
Diferencia con Arrendamiento de Vivienda
Es importante destacar que el artículo 476 del Estatuto Tributario establece de manera taxativa los servicios excluidos del IVA. Dentro de estas exclusiones se encuentra el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda. Sin embargo, esta exclusión no aplica para el arrendamiento con fines comerciales. En consecuencia, el arrendamiento de un local comercial está gravado con dicho tributo y debe facturarse electrónicamente.
Tratamiento del IVA y Facturación en la Ocupación de Espacios
La DIAN también diferencia los cobros realizados por la ocupación de espacios, dentro o fuera de una plaza de mercado, según su naturaleza.
Función Pública vs. Actividad Comercial
- Cobros derivados del ejercicio de una función pública: Si el municipio cobra una contraprestación por la ocupación del espacio en ejercicio de una potestad administrativa (por ejemplo, un permiso regulado mediante acto unilateral), el ingreso derivado de dicho acto corresponde a un ingreso en virtud del cumplimiento de una función pública. En este escenario, ni está gravado con IVA ni exige la expedición de factura de venta.
- Cobros por explotación económica (Acto Comercial): Por el contrario, si el municipio permite la explotación económica de un bien de su propiedad a través de un contrato de arrendamiento contractual que implique el uso oneroso del espacio con fines comerciales por parte de terceros, el ingreso generado configura una prestación de servicios gravada. En este caso, estará sujeta a IVA (según el artículo 420 del Estatuto Tributario) y bajo la obligación de expedir factura electrónica de venta.
Tabla Resumen: Obligación de Facturar y IVA en Municipios
| Tipo de Operación | Naturaleza de la Operación | ¿Obligación de Factura Electrónica? | ¿Grava con IVA? | Fundamento / Referencia |
| Venta de bienes o prestación de servicios (ej. arrendamiento locales comerciales) | Comercial | Sí | Sí (si no está excluido, ej. arrendamiento comercial) | Art. 615, 617, 420 E.T. |
| Cobro de impuestos, tasas, contribuciones | Ejercicio de función pública | No | No | Concepto Unificado 0106 de 2022 |
| Ocupación de espacios (permiso administrativo) | Ejercicio de función pública | No | No | Concepto DIAN 100208192-617 |
| Ocupación de espacios (arrendamiento contractual con fin comercial) | Comercial | Sí | Sí | Art. 420, 615, 616-1, 617 E.T. |
Conclusiones: Factura Electrónica e IVA en Municipios – La Distinción DIAN entre Operación Comercial y Función Pública
El Concepto DIAN 100208192-617 proporciona un marco claro para que los municipios en Colombia entiendan sus obligaciones en materia de facturación electrónica e IVA. La distinción fundamental radica en la naturaleza de la operación: si es de carácter comercial (venta de bienes o prestación de servicios), el municipio estará sujeto a las mismas reglas que cualquier entidad privada, lo que implica la obligación de facturar electrónicamente y, si aplica, el cobro del IVA. Esto incluye específicamente el arrendamiento de locales comerciales, que siempre estará gravado con IVA.
Por otro lado, cuando el municipio actúa en ejercicio de sus funciones públicas, como el cobro de impuestos o la expedición de permisos administrativos por la ocupación de espacios, estas operaciones no generan IVA ni la obligación de facturar. Esta claridad es vital para la correcta gestión tributaria municipal y para evitar contingencias fiscales.