El tratamiento del Impuesto sobre las Ventas (IVA) en el régimen de propiedad horizontal genera inquietudes constantes para administradores, contadores y copropietarios. De forma tradicional se tiende a considerar que las personas jurídicas originadas bajo la Ley 675 de 2001 gozan de una exención general frente a los tributos nacionales al ser entidades sin ánimo de lucro. Sin embargo, la Unidad Administrativa Especial Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha ratificado mediante el Oficio 100208192-722 (Radicado Virtual No. 10020251007653 del 15 de mayo de 2025) que dicha no sujeción tributaria no es absoluta.
Cuando un edificio o conjunto residencial ejerce la explotación económica de sus bienes comunes mediante actividades comerciales o de prestación de servicios gravados, adquiere la condición de responsable del IVA. En este artículo analizamos en detalle los fundamentos jurídicos, el impacto sobre la prestación del servicio de parqueaderos, el uso de zonas comunales y las obligaciones formales que se derivan para la copropiedad.
Fundamento Jurídico del IVA en Zonas Comunes de Propiedad Horizontal
Para comprender el alcance del impuesto, es indispensable revisar la interacción entre el régimen civil de la copropiedad y las normas fiscales del Estatuto Tributario (E.T.).
El artículo 32 de la Ley 675 de 2001 consagra que el objeto social de la persona jurídica de la propiedad horizontal se limita a administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, así como a manejar los asuntos de interés común de los propietarios. Por su parte, el artículo 33 ibídem señala que dicha entidad es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, y tiene la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales en relación con las actividades propias de su objeto social.
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| Naturaleza del Gravamen |
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| Ley 675 de 2001 (Art. 33) Estatuto Tributario (Art. 420/482) |
| Copropiedad es no contribuyente por IVA atiende a la naturaleza real |
| actividades de su objeto social directo. del servicio/bien, no al sujeto. |
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v
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| Regla de Desalineación Fiscal |
| La realización de actos comerciales |
| o servicios paralelos activa la |
| causación directa del IVA. |
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No obstante, la DIAN enfatiza la naturaleza real del IVA, consagrada en el artículo 420 del E.T., en la cual el tributo recae sobre la prestación del servicio o la venta del bien, con independencia de la calidad de la persona que ejecute la operación. Adicionalmente, el artículo 482 del E.T. establece expresamente que las personas declaradas por ley exentas de pagar impuestos nacionales no lo están del impuesto sobre las ventas.
Doctrina y Jurisprudencia Relevante:
- Oficio DIAN No. 011847 de 2006 (reiterado en 2007, 2018 y 2020): Precisó que la condición de no responsables del IVA no es absoluta si la copropiedad adelanta actividades comerciales y/o de servicios paralelas (arrendamiento, concesión de espacios, parqueadero público, cafetería).
- Corte Constitucional (Sentencia C-812 de 2009): Declaró exequible el artículo 33 de la Ley 675 de 2001, precisando que si la copropiedad realiza actividades ajenas a su objeto social, pierde por ese solo hecho la no sujeción tributaria para evitar ventajas injustificadas respecto a otros actores del mercado.
- Consejo de Estado, Sección Cuarta (Sentencias 16866 de 2014 y 19445 de 2017): Ratificó que por aplicación preferente del artículo 482 del E.T., la copropiedad adquiere la condición de contribuyente/responsable del IVA cuando se genera el hecho gravado.
Es por ello que la DIAN concluye que no existe un «periodo de gracia» o «transición» para implementar este cobro, pues la obligación se deriva de normas de rango legal preexistentes y la entidad administrativa carece de competencia para modificar o prorrogar elementos sustanciales definidos por el Congreso de la República (Arts. 150-12 y 338 de la Constitución Política).
La Distinción entre el Objeto Social Civil y la Regulación Fiscal
A pesar de que el Decreto Reglamentario 1060 de 2009 señala que la explotación económica de bienes comunes forma parte del objeto social cuando las contraprestaciones se destinan a expensas comunes, la doctrina fiscal apoyada en la jurisprudencia constitucional aclara que dicha interpretación extensiva reglamentaria no aplica en materia tributaria. Extender el beneficio fiscal crearía un arbitraje regulatorio desigual frente a terceros comerciales que prestan servicios idénticos.
Casos Prácticos: Servicios de Parqueaderos y Salones Comunales
Para la aplicación práctica dentro de las unidades residenciales, es necesario tipificar las modalidades contractuales o de uso de las zonas comunes para determinar la generación o no del tributo.
1. Servicio de Parqueaderos en Copropiedades
De acuerdo con el artículo 462-2 del Estatuto Tributario, la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas bajo propiedad horizontal las convierte en responsables de IVA, aplicando la tarifa general sobre el valor percibido.
| Escenario Operativo | Tratamiento Frente al IVA | Fundamento Legal |
| Prestación directa de servicio de parqueadero al público / visitantes / terceros por cobro. | GRAVADO (Genera IVA) | Art. 462-2 del E.T. y Oficio 016044 de 2018. |
| Asignación equitativa de parqueaderos comunes a propietarios (turnos/sorteos) con cobro reflejado en cuotas de administración. | NO GRAVADO | Art. 22 Inciso 3 de la Ley 675 de 2001 y Art. 1.3.1.13.5 del Decreto 1625 de 2016. |
| Derogatoria del régimen especial residencial: El artículo 16 del Decreto 1794 de 2013 (compilado en el Decreto 1625 de 2016) se encuentra derogado tras la pérdida de vigencia de su norma soporte (Art. 186 Ley 1607 de 2012 derogada por la Ley 1819 de 2016). Por ende, la responsabilidad del IVA por parqueaderos aplica sin consideración al tipo de inmueble o estrato socioeconómico. |
2. Uso y Alquiler de Salones y Áreas Deportivas
- Uso por Copropietarios (Sostenimiento): El uso ordinario de zonas comunes por los propietarios respaldado en la cuota de administración (o mediante cuotas extraordinarias de expensas comunes necesarias) no genera IVA.
- Explotación Económica (Arrendamiento a terceros): La concesión o arrendamiento directo de salones comunales, canchas deportivas o espacios publicitarios a favor de terceros mediante contraprestación económica constituye un servicio gravado con el IVA bajo el literal c) del artículo 420 del E.T.
Ejemplo Práctico: Un conjunto residencial de estrato 4 decide alquilar su salón social y la cancha sintética comunal a una empresa externa para la realización de un torneo corporativo durante los fines de semana, fijando un cobro de $2.000.000 mensuales. Por tratarse de una explotación económica prestada a un tercero, el conjunto residencial debe liquidar el IVA a la tarifa general del 19% sobre la remuneración percibida ($380.000), expedir la correspondiente factura electrónica y declarar dicho impuesto ante la DIAN.
Base Gravable y Tarifa General Aplicable
Para la cuantificación de la obligación sustancial en la prestación del servicio de parqueaderos o arrendamiento de áreas comunes, se aplican las reglas generales del Estatuto Tributario:
- Base Gravable: De conformidad con el artículo 447 del E.T. y el artículo 1.3.1.7.6 del Decreto 1625 de 2016, la base corresponde al valor total de la remuneración que perciba la copropiedad por el servicio prestado.
- Imposibilidad de Criterios Exógenos: La normativa tributaria no admite ajustar la base gravable en función de metros cuadrados, avalúos catastrales, estrato ni regulación urbanística local (como los límites por minuto dictados por alcaldías municipales).
- Tarifa: Se aplica la tarifa general del 19% fijada en el artículo 468 del Estatuto Tributario.
Obligaciones Formales y Cancelación de la Responsabilidad en el RUT
Cuando una propiedad horizontal ejecuta operaciones gravadas con el IVA, debe asumir de forma estricta las siguientes obligaciones formales previstas en el ordenamiento tributario:
- Inscripción y Actualización del Registro Único Tributario (RUT): Reflejar la responsabilidad como responsable de IVA (Código 48).
- Facturación Electrónica: Expedir factura de venta o documento equivalente por los servicios gravados prestados.
- Recaudo y Presentación de Declaraciones: Declarar y pagar el impuesto generado con la periodicidad que le corresponda (bimestral o cuatrimestral según el artículo 600 del E.T.).
- Registro Único de Beneficiarios Finales (RUB): Suministrar la información correspondiente acorde con la Resolución DIAN 000164 de 2021.
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| Procedimiento de Cese de Responsabilidad IVA |
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| 1. Suspensión de la Actividad Gravada (Cese definitivo de explotación de zonas comunes) |
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| 2. Inhabilitación de Numeración de Facturación Electrónica en la plataforma DIAN |
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| 3. Expedición de Certificación suscrita por Revisor Fiscal o Contador Público |
| (Acreditar no realización de actos gravados ni existencia de inventarios) |
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| 4. Solicitud de Actualización del RUT dentro de los 30 días siguientes (Art. 614 E.T.) |
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Si la copropiedad deja de realizar actividades comerciales gravadas y decide retornar al uso exclusivo residencial de sus zonas comunes, el artículo 614 del E.T. y el parágrafo 4 del artículo 1.6.1.2.14 del Decreto 1625 de 2016 facultan la actualización del RUT para retirar la responsabilidad de IVA. Para tal fin, dentro de los 30 días siguientes al cese, se deberá adjuntar certificación de contador o revisor fiscal (según corresponda) que ateste la inexistencia de operaciones gravadas y la inhabilitación previa de rangos de facturación autorizados.
Referencias y Enlaces Internos Sugeridos:
- Fuente Oficial 1: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – Concepto 100208192-722 de 2025
- Fuente Oficial 2: Estatuto Tributario Colombiano – Artículo 420 y 462-2
Conclusiones sobre la Responsabilidad Tributaria del IVA en Copropiedades Residenciales
El correcto encuadramiento tributario de las propiedades horizontales exige una revisión rigurosa de las actividades desarrolladas en sus áreas comunes. La jurisprudencia del Consejo de Estado y la doctrina reiterada de la DIAN confirman que el beneficio de no sujeción para las copropiedades se circunscribe a las tareas operativas propias de su objeto social civil[cite: 5]. Tan pronto como un conjunto residencial decide explotar comercialmente sus parqueaderos o arrendar espacios comunes, asume idénticas cargas tributarias que cualquier operador comercial, debiendo facturar y declarar el IVA al 19%[cite: 5].
El incumplimiento de estas disposiciones expone a las administraciones a procesos de fiscalización, imposición de sanciones por extemporaneidad o no declaración (Arts. 641 y 643 del E.T.) y liquidaciones de aforo por parte de la autoridad fiscal (Art. 717 del E.T.)[cite: 5]. Mantener el RUT actualizado y formalizar la cancelación del perfil gravable cuando cese la explotación comercial son pasos clave para preservar la seguridad jurídica y financiera de los copropietarios