El tratamiento tributario de las expensas y arrendamientos en el sector inmobiliario genera constantes inquietudes para administradores, copropietarios e inversionistas. La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), mediante el Oficio 1002025S006489 del 19 de mayo de 2025 (Radicado Virtual No. 100208192-729), precisó los criterios aplicables al cobro del Impuesto sobre las Ventas (IVA) y otros tributos en dos escenarios comunes: las copropiedades bajo régimen de propiedad horizontal y los inmuebles poseídos en proindiviso. Además, la doctrina oficial ratificó la regla general sobre el IVA en los contratos de arrendamiento de locales comerciales suscritos con entidades del sector salud, tales como Entidades Promotoras de Salud (EPS) e Instituciones Prestadoras de Servicios de Salud (IPS).
A continuación, se analizan los fundamentos normativos, la diferencia conceptual entre la personalidad jurídica de la propiedad horizontal y la copropiedad indivisa, y las implicaciones fiscales concretas para los responsables del impuesto[cite: 6, 9].
Impuestos en Propiedad Horizontal y Régimen Tributario Generado
La constitución de una propiedad horizontal conforme a la Ley 675 de 2001 da origen a una persona jurídica distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto social se limita a la administración de los bienes y servicios comunes y a la gestión del interés colectivo de los copropietarios.
Por regla general, las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias que aportan los propietarios para el sostenimiento de la propiedad horizontal no están gravadas con el Impuesto sobre las Ventas (IVA). No obstante, cuando la persona jurídica de la propiedad horizontal explota comercialmente sus bienes o áreas comunes (por ejemplo, mediante el arrendamiento de parqueaderos a visitantes, espacios para publicidad o salones sociales), adquiere obligaciones tributarias respecto de los ingresos derivados de dichas actividades. La DIAN remite de forma complementaria a la doctrina contenida en el Oficio No. 007653 (int. 722) de 2025 para el detalle de la causación de IVA en la explotación de zonas comunes.
Naturaleza Jurídica y Responsabilidad Fiscal
- Persona Jurídica Novedosa: La personería jurídica nace con la inscripción del reglamento en la oficina de registro de instrumentos públicos (Ley 675 de 2001, Art. 32).
- Explotación Comercial: Si la copropiedad realiza hechos generadores previstos en el artículo 420 del Estatuto Tributario (E.T.), asumirá la condición de responsable del IVA[cite: 6, 9] conforme al artículo 437 del E.T.
Gastos Comunes en Inmuebles en Proindiviso sin Propiedad Horizontal
Un escenario jurídicamente distinto se presenta cuando un inmueble pertenece a dos o más personas (comunidad o propiedad proindiviso) pero no se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal de la Ley 675 de 2001.
La DIAN aclara que, al no existir una persona jurídica de propiedad horizontal, la comunidad no constituye un sujeto pasivo ni un agente de retención autónomo por el solo hecho de la copropiedad. En consecuencia, el cumplimiento de las obligaciones tributarias derivadas de la explotación comercial del bien (como el arrendamiento de locales) recae individualmente en cada propietario en proporción a su cuota de participación.
Causación del IVA en la Expensa o Gastos Comunes
En la propiedad proindiviso, el cobro de la «cuota de gastos comunes» o reembolso de costos entre los mismos copropietarios no constituye en sí mismo una venta de bien ni una prestación de servicios si se limita al reparto interno de costos. Sin embargo, para determinar si se causa el IVA en las operaciones conexas al inmueble:
- Verificación del Hecho Generador: Se debe analizar si la actividad ejecutada encaja en el artículo 420 del Estatuto Tributario.
- Calidad de Responsable: Se evalúa si el propietario individual supera los topes del régimen de responsabilidad del IVA (E.T., Art. 437).
- Inexistencia de Exención: Se constata si la operación o el bien está expresamente excluido o exento del tributo[cite: 6, 9]. Si la ley no otorga la exclusión (E.T., Art. 424 o 476)[cite: 6, 9], la operación se encuentra gravada a la tarifa general[cite: 6, 9].
Caso Hipotético: Explotación Comercial en Proindiviso
Dos personas (A y B) son propietarias en un 50% cada una de un edificio no sometido a propiedad horizontal que cuenta con 4 locales comerciales arrendados a terceros. Los gastos de mantenimiento del edificio son pagados en conjunto. En este caso, la responsabilidad frente al IVA sobre el arrendamiento de los locales comerciales o la facturación del servicio recae sobre A y B individualmente según su porcentaje de participación. A y B deberán facturar con IVA si cumplen las condiciones de responsables del tributo (E.T., Art. 437).
Tratamiento del IVA en Arrendamiento de Inmuebles a EPS e IPS
En el marco de las consultas elevadas a la administración tributaria, se indagó si las Entidades Promotoras de Salud (EPS), Instituciones Prestadoras de Servicios de Salud (IPS), dispensarios o droguerías disfrutan de alguna exoneración del IVA cuando actúan como arrendatarias de inmuebles o cuando se les cobran gastos comunes.
La Subdirección de Normativa y Doctrina de la DIAN, citando los criterios del Oficio 1863 de 2021, fue categórica: el servicio de arrendamiento de bienes inmuebles contratado por EPS o IPS está gravado con el Impuesto sobre las Ventas (IVA).
┌─────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Servicios de Salud (POS) │
│ • Atención a usuarios por EPS/IPS │
│ • EXCLUIDOS DE IVA (Art. 476 E.T.) │
└────────────────────────────┬────────────────────────────┘
│ (Diferenciación doctrinaria)
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┌─────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Contrato de Arrendamiento │
│ • Arrendamiento del local/sede a la EPS/IPS │
│ • GRAVADO CON IVA (No es prestación POS directa) │
└─────────────────────────────────────────────────────────┘
Fundamento de la Doctrina DIAN
El artículo 476 del Estatuto Tributario consagra la exclusión del IVA para los servicios prestados en el marco del Plan de Beneficios en Salud (anteriormente POS) y la atención a la salud humana[cite: 6, 9]. No obstante, la doctina oficial enfatiza dos puntos esenciales:
- Diferenciación del Objeto: Tener o arrendar una instalación física no equivale al servicio de atención en salud en sí mismo. El contrato de arrendamiento es una operación comercial independiente.
- Inexistencia de Exención Expresa: Como el arrendamiento de inmuebles comerciales contratado por las EPS o IPS no se encuentra enumerado taxativamente en la norma como servicio excluido, no es posible aplicar la exclusión por analogía o extensión[cite: 6, 9].
Por consiguiente, el arrendador debe cobrar la tarifa general del IVA sobre el canon de arrendamiento y sobre los gastos comunes gravados que se trasladen en virtud del contrato, sin que la EPS o IPS pueda alegar exención o exclusión por su naturaleza institucional o por destinar el espacio a la prestación de servicios de salud.
| Escenario | Tratamiento del IVA | Fundamento Legal / Doctrina |
| Cuotas de administración ordinarias en PH | No gravadas | Ley 675 de 2001 / Art. 32 |
| Explotación comercial de zonas comunes en PH | Gravada (según hecho generador) | E.T., Art. 420 y 437; Oficio DIAN 007653 (2025) |
| Arrendamiento de local comercial (Proindiviso) | Gravado individualmente según el copropietario | E.T., Art. 420 y 437; Oficio DIAN 1002025S006489 |
| Arrendamiento de inmueble a una EPS / IPS | Gravado a la tarifa general del IVA | E.T., Art. 420 y 476; Oficio DIAN 1863 de 2021 |
Referencias y Enlaces Internos Sugeridos:
- Fuente Oficial 1: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) – Normograma Oficial
- Fuente Oficial 2: Estatuto Tributario de Colombia – Normativa General
Conclusiones sobre la Doctrina DIAN en IVA para Propiedad Horizontal e Inmuebles en Proindiviso
La interpretación de la DIAN reflejada en el Oficio 1002025S006489 fija pautas esenciales para la correcta estructuración fiscal de los bienes inmuebles en Colombia:
- La personería jurídica determina la responsabilidad: Mientras que la propiedad horizontal responde como ente jurídico sobre la explotación de bienes comunes, en la propiedad proindiviso la responsabilidad tributaria se desagrega de forma individual entre cada uno de los copropietarios.
- La exclusión de IVA es de interpretación restrictiva: La exclusión que ampara los servicios de salud humana del artículo 476 del E.T. no cobija a los contratos de arrendamiento firmados por las EPS e IPS[cite: 6, 9]. Los propietarios y arrendadores deben aplicar la tarifa general de IVA al facturar el arrendamiento de las sedes o instalaciones.
Una correcta clasificación contable y un análisis preventivo de las normas tributarias garantizan el cumplimiento de las obligaciones fiscales y evitan contingencias ante la autoridad tributaria.