El sector de la construcción de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Social Prioritaria (VIP) cuenta con mecanismos de incentivo fiscal diseñados para disminuir los costos de desarrollo y fomentar el acceso a la vivienda. Sin embargo, la aplicación de estos beneficios tributarios exige un cumplimiento riguroso de las exigencias formales y sustanciales establecidas en la normativa.
Uno de los puntos que genera mayor nivel de consulta jurídica es la procedencia de la devolución del Impuesto sobre las Ventas (IVA) cuando las empresas constructoras utilizan materiales provenientes de sus propios inventarios. A través del Concepto 004979 (int. 560) del 22 de julio de 2025, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) reitera los criterios doctrinales e interpretativos sobre el autoconsumo o retiro de inventarios frente a la devolución del gravamen previsto en el artículo 850 del Estatuto Tributario.
Devolución de IVA en materiales de construcción y la figura del autoconsumo
Para comprender la posición de la administración tributaria, es indispensable diferenciar dos hechos con repercusiones fiscales independientes dentro de la operación del constructor:
- La adquisición inicial de materiales a un tercero: Transacción en la cual el comprador abona el valor del insumo y cancela el IVA facturado por el proveedor.
- El retiro de inventario para autoconsumo: Situación en la cual el constructor retira bienes de su activo móvil para incorporarlos a sus obras o procesos productivos.
De acuerdo con el literal b) de los artículos 421 y 429 del Estatuto Tributario, el retiro de inventarios para uso propio o incorporación a activos fijos se considera legalmente una venta y causa el impuesto en la fecha del retiro. No obstante, el momento de causación y la naturaleza del hecho gravado difieren radicalmente entre ambas operaciones.
¿Procede la devolución del IVA por retiro de inventarios?
La respuesta doctrinal y normativa es no. El parágrafo 2 del artículo 850 del Estatuto Tributario y el numeral 2 del artículo 1.6.1.26.6 del Decreto 1625 de 2016 establecen que la devolución del IVA en proyectos VIS y VIP exige de manera taxativa la acreditación del pago del impuesto a un tercer proveedor.
La norma reglamentaria exige expresamente una relación certificada por revisor fiscal o contador público que detalle:
- Número de factura de compra.
- Nombre, Razón Social y NIT del proveedor.
- Valor de los bienes adquiridos.
- Valor del IVA cancelado y discriminado.
Criterio Clave de la DIAN: Cuando el contribuyente efectúa un retiro de sus propios inventarios para destinarlo a la obra VIS o VIP, aunque contablemente y fiscalmente asuma el IVA generado por el autoconsumo, no se configura el presupuesto esencial: la realización del pago a un tercero calificado como proveedor. Por ende, ese IVA no es susceptible de la devolución especial contemplada para proyectos de vivienda social.
Tratamiento tributario alternativo: IVA descontable por retiro de inventarios
El hecho de que el IVA causado en el retiro de inventarios no sea objeto de devolución en proyectos VIS/VIP no significa que se convierta en una pérdida patrimonial absoluta.
El organismo tributario aclara que, sin perjuicio de la improcedencia de la devolución, el IVA asumido por el retiro de inventario podrá tratarse como impuesto descontable, siempre que cumpla de manera estricta con las exigencias del artículo 488 del Estatuto Tributario:
- Que las adquisiciones o costos resulten computables como costo o gasto dentro del Impuesto sobre la Renta de la empresa.
- Que se destinen a operaciones gravadas o que la legislación habilite expresamente el descuento[cite: 5, 8].
De igual manera, jurisprudencia del Consejo de Estado (Sentencia 19004 de 2013) ha reiterado que el IVA generado por autoconsumo o retiro para uso de la sociedad no constituye un gasto independiente, sino que forma parte integral como mayor valor del costo o gasto asociado a la operación.
Caso Hipotético Aplicado:
La Constructora Hábitat S.A.S. fabrica internamente bloques de concreto y los mantiene registrados como inventario disponible para la venta. En 2026, la constructora retira de sus bodegas 10.000 bloques para incorporarlos directamente a la ejecución de una torre de Viviendas de Interés Social Prioritario (VIP).
- Al efectuar el retiro, se causa el IVA por la figura de autoconsumo (Art. 421 E.T.).
- Al momento de estructurar la solicitud de devolución del IVA de la obra VIS/VIP conforme al Decreto 1625 de 2016, el equipo contable no podrá incluir dicho IVA, dado que la empresa actuó como su propio insumo y no existe una factura de venta emitida por un tercero independiente.
- La sociedad deberá imputar dicho valor atendiendo las reglas del IVA descontable en su declaración bimestral o llevarlo como mayor valor del costo de la construcción según el régimen aplicable.
Resumen de Diferencias Operativas
| Concepto | Operación N° 1: Compra a Proveedor | Operación N° 2: Retiro para Autoconsumo |
| Origen del Insumo | Adquisición a un tercero. | Inventario propio del constructor. |
| Causación del IVA | Al momento de expedición de factura o entrega. | Al momento de retirar el bien del inventario. |
| Sujeto Proveedor | Tercero con NIT y Razón Social. | El mismo contribuyente. |
| ¿Da derecho a Devolución VIS/VIP? | SÍ, cumpliendo requisitos del D. 1625/16. | NO, por ausencia de tercero proveedor. |
| Tratamiento Alternativo | Devolución / Compensación de Saldos a Favor[cite: 5, 8]. | Impuesto descontable / Mayor costo o gasto. |
Referencias y Enlaces Internos Sugeridos:
- Fuente Oficial 1: Estatuto Tributario Colombiano – Artículo 850
- Fuente Oficial 2: Decreto 1625 de 2016 – Norma Única Reglamentaria en Materia Tributaria
- Fuente Oficial 3: Normograma DIAN – Concepto 004979 de 2025
Conclusión sobre los requisitos de devolución de IVA en proyectos de vivienda VIS y VIP
La adecuada estructuración tributaria en los proyectos de construcción requiere diferenciar con exactitud los mecanismos de recuperación del impuesto sobre las ventas. Si bien el ordenamiento legal brinda el beneficio de devolución para impulsar la vivienda de interés social y prioritaria, la exigencia formal de soportar las adquisiciones mediante facturación directa de terceros proveedores resulta infranqueable para la DIAN. Los constructores deben planear estratégicamente sus cadenas de suministro y esquemas de inventario para no inmovilizar flujos de caja por impuestos que, al ser autogenerados por retiro, no podrán ser recobrados mediante la vía de devolución especial del artículo 850 del Estatuto Tributario.