¿Cuál es la Base Gravable del IVA en Contratos de Construcción de Bien Inmueble?
El Impuesto sobre las Ventas (IVA) en Colombia presenta particularidades importantes para el sector de la construcción. Una de las dudas más frecuentes para constructores, propietarios y empresas de servicios es la aplicación de la base gravable especial, especialmente en actividades que parecen estar en la frontera entre la construcción y el mantenimiento. La DIAN ha reiterado su posición, clarificando el alcance de esta norma.
La base gravable especial del IVA para los contratos de construcción de bienes inmuebles se encuentra regulada en el Artículo 1.3.1.7.9. del Decreto 1625 de 2016. Esta norma establece que el IVA se genera únicamente sobre los ingresos correspondientes a los honorarios obtenidos por el constructor. En caso de que no se hayan pactado honorarios, el impuesto se causará sobre la remuneración del servicio que corresponda a la utilidad del constructor. Para que esto aplique, el contrato debe señalar la parte correspondiente a los honorarios o utilidad, la cual no podrá ser inferior a la que comercialmente corresponda a contratos iguales o similares.
Es importante destacar que el constructor solo podrá solicitar impuestos descontables por los gastos directamente relacionados con los honorarios percibidos o la utilidad obtenida que constituyeron la base gravable. En ningún caso dará derecho a descuento el IVA cancelado por los costos y gastos necesarios para la construcción del bien inmueble. La base gravable especial del AIU (Administración, Imprevistos y Utilidad) contemplada en el Artículo 462-1 del Estatuto Tributario no es aplicable a los contratos de de mantenimiento de bien inmueble, ya que dicha disposición no los incluyó expresamente.
¿Qué se Entiende por Contrato de Construcción de Bien Inmueble?
Para determinar si un servicio aplica a esta base gravable especial, es fundamental entender la definición de «contrato de construcción de bien inmueble». La DIAN ha precisado que estos son aquellos por los cuales el contratista, directa o indirectamente, edifica, fabrica, erige o levanta obras, edificios, construcciones para residencias o negocios, puentes, carreteras, represas, acueductos y edificaciones en general. Incluyen las obras inherentes a la construcción en sí, como electricidad, plomería, cañería, mampostería, drenajes y todos los elementos que se incorporen a la construcción.
Ejemplo Práctico:
- Un contrato de construcción sería la edificación de una casa nueva desde sus cimientos, o la adición de un nuevo piso a un edificio existente que implique modificaciones estructurales significativas.
No se consideran contratos de construcción las obras o bienes que puedan retirarse fácilmente sin detrimento del inmueble, como divisiones internas en edificios ya terminados.
Impermeabilización de Fachadas: ¿Construcción o Mantenimiento?
La distinción entre «construcción» y «mantenimiento» es crucial. Mientras que «construir» implica edificar, fabricar o levantar, «mantenimiento» se entiende como el «conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que las instalaciones, edificios, industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente».
Las obras que tienen como finalidad mantener la edificación no pueden entenderse como contratos de construcción de inmueble. Por esta razón, la base gravable especial del IVA (Artículo 1.3.1.7.9. del Decreto 1625 de 2016) no aplica a los contratos de mantenimiento de bienes inmuebles.
En este sentido, los servicios de impermeabilización de fachadas de bienes inmuebles se consideran contratos de mantenimiento. Por lo tanto, no les aplica la base gravable especial del IVA, y el impuesto se causará sobre el valor total del servicio, aplicando la tarifa general del IVA, salvo que exista alguna exclusión o exención expresa que no es el caso para este tipo de servicio.
Jurisprudencia Relevante: Diferencia entre Contrato de Obra Pública y Construcción de Bien Inmueble
Algunos contribuyentes han intentado equiparar los contratos de impermeabilización con los de obra pública citando jurisprudencia del Consejo de Estado. Sin embargo, la DIAN aclara que estos pronunciamientos no son aplicables.
- El Concepto 2386 de 2018 del Consejo de Estado se refiere a contratos de mantenimiento de inmuebles realizados por el Ministerio del Interior para determinar si son contratos de obra pública o de prestación de servicios, con el fin de establecer si están gravados con la «Estampilla Pro Universidad Nacional de Colombia».
- La Sentencia 14461 de 2011 del Consejo de Estado es un fallo «interpartes» sobre la caducidad de un contrato de obra pública.
Es crucial entender que estos pronunciamientos se refieren a contratos de obra pública, definidos en el Artículo 32 de la Ley 80 de 1993 como aquellos que celebran las entidades estatales para la construcción, mantenimiento, instalación y, en general, para la realización de cualquier otro trabajo material sobre bienes inmuebles. Esta modalidad contractual difiere sustancialmente del «contrato de obra de construcción de bien inmueble» para efectos de la base gravable del IVA.
Conclusiones Clave: IVA en Mantenimiento vs. Construcción y la Base Gravable Especial
La posición de la DIAN es clara y consistente: la base gravable especial del IVA, que permite gravar solo los honorarios o la utilidad del constructor, está reservada exclusivamente para los contratos de construcción de bienes inmuebles.
Los servicios de impermeabilización de fachadas y otros trabajos de mantenimiento se rigen por la tarifa general del IVA sobre el valor total del servicio, al no calificar como contratos de construcción. Es fundamental que las empresas y profesionales del sector en Bogotá y Cundinamarca diferencien correctamente estas actividades para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones tributarias y evitar contingencias con la DIAN.
Referencias:
- Concepto DIAN 100208192-415 (25 de marzo de 2025):