En la dinámica del derecho inmobiliario y tributario colombiano, la firma de una escritura pública de enajenación de bienes inmuebles conlleva el cumplimiento de diversas obligaciones fiscales. Una de las consultas más frecuentes entre notarios, juristas, inversionistas y contribuyentes gira en torno a la aplicación del impuesto de timbre nacional.
A raíz de la expedición del Decreto Legislativo 0175 de 2025, surgieron inquietudes sobre si las modificaciones transitorias en las tarifas generales del impuesto de timbre afectaban también a la compraventa o enajenación de propiedad raíz. Para dar claridad, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) emitió el Concepto 100208192-442 (Radicado Virtual No. 1002025S003899 del 28 de marzo de 2025), precisando las reglas aplicables para la determinación de la base gravable y las tarifas en este tipo de actos notariales.
Modificaciones del Decreto Legislativo 0175 de 2025 y el impuesto de timbre
El Decreto Legislativo 0175 del 14 de febrero de 2025 introdujo un ajuste de carácter transitorio al parágrafo 2 del artículo 519 del Estatuto Tributario. Esta modificación fijó una tarifa general del 1% para aquellos documentos públicos y privados en los que conste la constitución, existencia, modificación, extinción, prórroga o cesión de obligaciones:
- Cuya cuantía sea superior a 6.000 Unidades de Valor Tributario (UVT).
- En los que intervenga como otorgante, aceptante o suscriptor una entidad pública, una persona jurídica o asimilada, o una persona natural comerciante cuyos ingresos brutos o patrimonio bruto del año anterior superen las 30.000 UVT.
Sin embargo, ante la duda de si esta tarifa del 1% desplazaba las reglas de la enajenación de inmuebles, la doctrina oficial de la DIAN fue enfática en señalar la convivencia de ambos marcos normativos.
Determinación de la base gravable en la enajenación de bienes inmuebles
La DIAN aclaró que la modificación transitoria contemplada en el artículo 8 del Decreto 0175 de 2025 no alteró ni derogó el tratamiento especial dispuesto para los bienes inmuebles.
De conformidad con el inciso 3 y el parágrafo 3 del artículo 519 del Estatuto Tributario (adicionado por la Ley 2277 de 2022), cuando un documento elevado a escritura pública corresponda a la enajenación a cualquier título de bienes inmuebles, la base gravable corresponde al valor total del inmueble sin detracciones de ninguna clase.
Tabla de tarifas marginales para la enajenación de inmuebles
Para los actos de enajenación inmobiliaria cuyo valor sea igual o superior a 20.000 UVT, el impuesto de timbre se liquida conforme a las siguientes tarifas marginales:
| Rangos en UVT (Desde) | Rangos en UVT (Hasta) | Tarifa Marginal | Fórmulas para la Determinación del Impuesto |
| 0 | 20.000 | 0% | $0 (No genera impuesto) |
| > 20.000 | 50.000 | 1,5% | $\text{(Valor de la enajenación en UVT} – 20.000 \text{ UVT)} \times 1,5\%$ |
| > 50.000 | En adelante | 3,0% | $[\text{(Valor de la enajenación en UVT} – 50.000 \text{ UVT)} \times 3\%] + 450 \text{ UVT}$ |
Casos prácticos y reglas de aplicación según la naturaleza de la escritura
Para interpretar adecuadamente el alcance de estas disposiciones, es indispensable diferenciar el objeto jurídico plasmado en el instrumento público:
Caso 1: Escritura pública de compraventa de inmueble superior a 20.000 UVT
Caso Hipotético: Una sociedad comercial vende un predio urbano por un valor equivalente a 25.000 UVT.
- Norma aplicable: Inciso 3 y parágrafo 3 del artículo 519 del Estatuto Tributario.
- Análisis: Al tratarse expresamente de la enajenación de un bien inmueble, no aplica la tarifa plana del 1% del Decreto 0175 de 2025. Se aplica la tarifa marginal del 1,5% sobre el excedente de las primeras 20.000 UVT.
Caso 2: Escritura pública para otros actos notariales (ej. Constitución de garantias o reformulación de obligaciones)
Caso Hipotético: Una empresa otorga una escritura pública para constituir una obligación contractual cuantificable en 8.000 UVT, interviniendo un comerciante con ingresos superiores a 30.000 UVT.
- Norma aplicable: Inciso 1 y parágrafo 2 del artículo 519 del Estatuto Tributario, modificado por el Decreto Legislativo 0175 de 2025.
- Análisis: Como el documento no corresponde a la enajenación de un inmueble, sino a la constitución o modificación de obligaciones que superan las 6.000 UVT, se aplica la tarifa transitoria del 1% sobre la cuantía total del documento.
Reglas sobre la distribución del impuesto entre los intervinientes
En las operaciones notariales, la responsabilidad económica del pago del tributo varía dependiendo de las partes contractuales:
- Sujetos particulares o no exceptuados: Si en la escritura intervienen partes que no gozan de exención legal, la ley no impone una fórmula obligatoria de reparto. En consecuencia, las partes pueden pactar libremente si el valor del impuesto es asumido por ambas en proporciones iguales o por una sola de ellas.
- Intervención de Entidades de Derecho Público: De acuerdo con el artículo 532 del Estatuto Tributario, las entidades oficiales están exentas del pago del impuesto de timbre. Cuando en el documento o actuación intervenga una entidad pública exenta y un particular no exento, este último deberá responder y pagar la mitad (50%) del impuesto de timbre generado.
Referencias:
- Fuente Oficial 1: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) – https://www.dian.gov.co
- Fuente Oficial 2: Presidencia de la República / Función Pública – https://www.funcionpublica.gov.co
Marco normativo y certezas sobre el impuesto de timbre en escrituras públicas
La interpretación fijada por la Subdirección de Normativa y Doctrina de la DIAN permite trazar una frontera clara entre las distintas operaciones notariales. Las modificaciones tarifarias del Decreto 0175 de 2025 están destinadas al régimen general de documentos públicos y privados. Tratándose de la enajenación de bienes inmuebles, el legislador mantuvo intangible la estructura progresiva del parágrafo 3 del artículo 519 del Estatuto Tributario, asegurando que solo las transferencias de gran cuantía (iguales o superiores a 20.000 UVT) queden cobijadas por las tarifas marginales del 1,5% y 3%.