En el desarrollo de proyectos inmobiliarios en Colombia, la combinación de unidades habitacionales de Vivienda de Interés Social (VIS) o Vivienda de Interés Social Prioritaria (VIP) con unidades que superan estos topes (No VIS) o locales comerciales es una práctica común. Esta estructura mixta optimiza la densidad y sostenibilidad financiera de las obras. No obstante, surge una duda recurrente entre los constructores: ¿es posible solicitar la devolución del impuesto sobre las ventas (IVA) pagado en los materiales de construcción cuando en un mismo proyecto coexisten soluciones habitacionales VIS/VIP y No VIS?
La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) resolvió esta inquietud mediante el Concepto 100208192-293 (Radicado 000S2022901824). La doctrina oficial aclara el alcance del beneficio tributario de devolución o compensación del IVA contenido en el parágrafo 2º del artículo 850 del Estatuto Tributario y reglamentado en el Decreto Único Reglamentario 1625 de 2016.
Devolución del IVA en Proyectos con Unidades VIS y No VIS
El parágrafo 2º del artículo 850 del Estatuto Tributario establece expresamente el derecho a la devolución o compensación del IVA pagado en la adquisición de materiales para la construcción de vivienda de interés social y prioritaria a favor de los constructores que las desarrollen. La norma señala que dicho beneficio se calculará en una proporción equivalente al 4% del valor registrado en las escrituras de venta del inmueble nuevo, sin superar el valor máximo legal de la vivienda VIS o VIP.
Frente a la duda de si la coexistencia de unidades No VIS anula la prerrogativa, la DIAN aclara que la normativa no exige que el proyecto sea exclusivamente de vivienda social. Por el contrario, cuando un desarrollo inmobiliario integra soluciones VIS/VIP junto con inmuebles No VIS o de uso comercial (propiedad horizontal de uso mixto según la Ley 675 de 2001), procede la devolución o compensación del IVA pagado en materiales de construcción. Sin embargo, este beneficio aplica de forma proporcional, limitada estrictamente a la parte que corresponda a las unidades habitacionales VIS y VIP beneficiarias.
Alcance Tributario según el Concepto DIAN 100208192-293
Para respaldar esta postura, la autoridad tributaria analizó el artículo 1.6.1.26.1. del Decreto 1625 de 2016 (modificado por el Decreto 96 de 2020). La norma contempla de forma explícita las soluciones de vivienda constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal y precisa lo siguiente:
- Bienes comunes en propiedad horizontal: El IVA pagado sobre materiales empleados en la construcción de zonas comunes puede ser objeto de devolución, a condición de que la vivienda receptora (incluidos los bienes conexos) no sobrepase el tope máximo de venta fijado por la ley.
- Propiedad horizontal de uso mixto: En desarrollos compartidos, la devolución aplica proporcionalmente sobre el valor de las viviendas VIS y VIP que califiquen dentro del tratamiento preferencial.
- Proyectos de renovación urbana: La exención tributaria y el procedimiento de devolución se extienden a las soluciones VIS/VIP ejecutadas en programas de renovación urbana, las cuales cuentan con topes normativos de precio más elevados en salarios mínimos (SMMLV) conforme al artículo 85 de la Ley 1955 de 2019.
Requisitos Contables y Control de la DIAN para Proceder con la Devolución
Para que el beneficio fiscal se concrete sin rechazos administrativos, los constructores deben estructurar sus registros contables respetando las exigencias del artículo 1.6.1.26.2. del Decreto 1625 de 2016. No basta con acreditar las facturas de compra de los insumos; la contabilidad debe segmentar con absoluta precisión cada componente de la obra.
Ejemplo Práctico / Caso Hipotético:
Imaginemos el caso de una empresa constructora que desarrolla un proyecto inmobiliario compuesto por dos torres: la Torre A, destinada a 100 apartamentos VIS, y la Torre B, orientada a 50 apartamentos No VIS, compartiendo parqueaderos y zonas comunes.
Para solicitar el IVA descontable ante la DIAN por la Torre A, la constructora no puede registrar compras globales de cemento o acero bajo una misma cuenta genérica. Deberá:
- Asignar centros de costos independientes para la Torre A (VIS) y la Torre B (No VIS).
- Llevar el IVA pagado por los materiales de la Torre A a una cuenta transitoria y, posteriormente, a una cuenta de «Impuesto a las Ventas por Cobrar» a medida que las unidades se ejecuten.
- Tratar el IVA de la Torre B estrictamente como un mayor valor del costo de la obra en su respectivo centro de costos, sin afectar el IVA que solicitará en devolución para el bloque VIS.
Controles Obligatorios en la Contabilidad del Constructor
| Requisito Contable | Descripción de la Exigencia | Base Normativa |
| Discriminación por Etapas | Identificar en los estados financieros el monto del IVA correspondiente a cada etapa del proyecto. | Art. 1.6.1.26.2, Num. 1, DUR 1625/2016 |
| Presupuesto por Centro de Costos | Elaborar un presupuesto de costos de obra por capítulos, subcapítulos e ítems separado para el componente VIS/VIP. | Art. 1.6.1.26.2, Num. 2, DUR 1625/2016 |
| Manejo de Cuentas Transitorias | Registrar el IVA en una cuenta transitoria antes de llevarlo a «Impuesto a las Ventas por Cobrar» por unidad ejecutada. | Art. 1.6.1.26.2, Num. 3, DUR 1625/2016 |
| Aislamiento de Proyectos No VIS | El IVA de insumos para obras No VIS debe tratarse como costo y jamás cruzarse con el saldo en devolución VIS. | Art. 1.6.1.26.2, Num. 4, DUR 1625/2016 |
Adicionalmente, el trámite exige la presentación de certificaciones firmadas por el representante legal y el revisor fiscal o contador público (artículo 1.6.1.26.6. del DUR 1625 de 2016). En caso de discrepancias o requerimientos especiales durante la fiscalización, contar con el soporte preventivo o la representación de un abogado o contador para responder a la dian permite blindar la solicitud, garantizando que los soportes del pago del impuesto cumplan rigurosamente con los criterios de prueba exigidos por el parágrafo 2º del artículo 850 del Estatuto Tributario.
Referencias y Enlaces Internos Sugeridos:
- Fuente Oficial 1: Estatuto Tributario Colombiano (Artículo 850) – https://estatuto.co/850
- Fuente Oficial 2: Decreto Único Reglamentario 1625 de 2016 – https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=83288
Conclusión sobre la Devolución del IVA en Materiales de Construcción para Proyectos Mixtos
La coexistencia de unidades de vivienda VIS/VIP con inmuebles No VIS en un mismo proyecto inmobiliario no deshabilita el beneficio fiscal de la devolución del IVA en materiales de construcción. La doctrina de la DIAN ratifica que el derecho del constructor se mantiene intacto sobre la porción del proyecto destinada a vivienda social, siempre que los precios de venta en escritura no superen los límites reglamentarios y se soporte el uso del material. El factor determinante radica en una rigurosa separación contable por centros de costos que impida la mezcla de IVA de diferentes actividades.