El beneficio de devolución o compensación del Impuesto sobre las Ventas (IVA) para los constructores de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP) representa un estímulo fiscal determinante en Colombia. No obstante, el trámite ante la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) exige el cumplimiento estricto de términos y requisitos probatorios.
Uno de los interrogantes más recurrentes en el sector constructor surge cuando, vencido o próximo a vencer el plazo legal de dos años, no se ha logrado formalizar la escritura pública de compraventa de los inmuebles. ¿Qué pruebas son idóneas para respaldar una solicitud de prórroga? ¿Cómo deben correlacionarse las facturas de compra de materiales con las viviendas vendidas? La DIAN, mediante la doctrina oficial emitida en el Concepto 100208192-1075 de 2025, precisó las reglas de juego probatorias y la aplicación del parágrafo 2º del artículo 850 del Estatuto Tributario.
Criterios Probatorios para la Prórroga en la Solicitud de Devolución del IVA
De conformidad con el artículo 1.6.1.26.4 del Decreto Único Reglamentario (DUR) 1625 de 2016, cuando en el término de dos años no sea posible otorgar la escritura pública de compraventa o el acto traslaticio de dominio, el constructor debe solicitar una prórroga ante el Director Seccional de la DIAN. Esta solicitud debe radicarse con al menos dos meses de anterioridad al vencimiento del plazo y estar acompañada de la comprobación del hecho.
La Libertad Probatoria y la Ausencia de Tarifa Legal
Frente al tipo de prueba requerido, la DIAN aclara que en la normativa tributaria no existe una tarifa legal probatoria ni un listado cerrado de documentos para demostrar la imposibilidad de escriturar. Por el contrario, la acreditación de las causas se rige por el principio de la sana crítica y los criterios del artículo 165 del Código General del Proceso:
- Pertinencia: La prueba debe guardar una relación directa con el hecho que causó el retraso en la escrituración.
- Conducencia: Debe ser un medio legalmente admisible para demostrar la situación.
- Idoneidad: Debe poseer la capacidad suficiente para generar convicción en la administración tributaria sobre la ocurrencia de razones objetivas y ajenas al control del constructor.
En consonancia con la Circular 10 de 2022 de la DIAN, las actuaciones administrativas deben valorar con imparcialidad las pruebas aportadas por los administrados para garantizar la seguridad jurídica.
Medios probatorios sugeridos por la DIAN:
- Informe detallado de ventas del proyecto VIS o VIP (unidades vendidas vs. no vendidas).
- Certificación del representante legal explicando los motivos comerciales o técnicos del retraso.
- Estudios de mercado que evidencien baja demanda o choque macroeconómico en el sector.
- Actas de Junta Directiva o de socios donde se discutan las contingencias del proyecto.
- Correspondencia formal con desistimientos o demoras imputables a potenciales compradores.
- Licencias de construcción aplazadas o modificadas formalmente.
Regla de Correlación: Facturación de Compras e Inmuebles Vendidos
Otro aspecto central abordado en la doctrina de la DIAN se refiere al alcance de las facturas de compra de materiales de construcción frente a la solicitud de devolución.
El parágrafo 2º del artículo 850 del Estatuto Tributario establece que la devolución del IVA pagado en la adquisición de materiales equivale al 4% del valor registrado en las escrituras de venta del inmueble nuevo. En consecuencia, la Subdirección de Devoluciones aclara que las facturas de compra de materiales deben ceñirse estrictamente a las cantidades de inmuebles efectivamente vendidos y relacionados en la solicitud.
Relación Directa y Límite Legal
Dado que los materiales adquiridos respaldan la construcción de la totalidad del proyecto, pero el cálculo del IVA a devolver se encuentra topado al 4% sobre el valor escriturado de cada solución de vivienda, el solicitante debe mantener una impecable trazabilidad contable.
Es indispensable que el constructor cuente con los registros contables, facturas electrónicas de compra con relación directa al proyecto (artículo 1.6.1.26.6 del DUR 1625 de 2016) y certificaciones de revisor fiscal o contador público que permitan al fiscalizador verificar la exacta proporción del tributo solicitado.
Resumen de Criterios Aplicables:
| Aspecto | Regla Aplicable | Base Normativa / Doctrina |
| Oportunidad de la Prórroga | Solicitar 2 meses antes del vencimiento de los 2 años. | Art. 1.6.1.26.4 DUR 1625 de 2016 |
| Tarifa Probatoria | Libre / Sana crítica (Pertinencia, Conducencia, Idoneidad). | Art. 165 CGP / Concepto DIAN 1075 de 2025 |
| Monto de Devolución | Proporción del 4% sobre el valor de la escritura de venta. | Parágrafo 2º Art. 850 Estatuto Tributario |
| Soporte de Compras | Facturas con relación directa, limitadas a las unidades escrituradas. | Art. 1.6.1.26.6 DUR 1625 de 2016 |
Referencias y Enlaces Internos Sugeridos:
- Fuente Oficial 1: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) – Normograma Oficial DIAN
- Fuente Oficial 2: Presidencia de la República – Decreto Único Reglamentario 1625 de 2016
Conclusiones sobre la Solicitud Devolución IVA Materiales VIS VIP y Prórrogas Probatorias
El trámite de devolución del IVA para proyectos de vivienda de interés social y prioritario exige una rigurosa planificación tanto jurídica como contable. Ante la imposibilidad eventual de escriturar dentro de los plazos iniciales, los constructores disponen de libertad probatoria bajo la sana crítica para solicitar la prórroga, siempre que actúen con la debida antelación de dos meses.
Asimismo, la debida correspondencia entre el tope del 4% escriturado y el soporte de las facturas de adquisición resulta determinante para evitar rechazos o pliegos de cargos durante el proceso de fiscalización por parte de la DIAN.