El tratamiento tributario del Impuesto sobre las Ventas (IVA) en las copropiedades suele generar constantes dudas operativas e interpretativas para administradores, contadores y propietarios de bienes privados[cite: 14, 17]. La delimitación entre cuándo se presta un servicio gravado y cuándo se ejerce la simple administración de bienes comunes resulta indispensable para evitar sanciones o cobros indebidos de impuestos[cite: 14, 17].
Para dar claridad a esta encrucijada, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) expidió el Concepto 100208192-2086 del 22 de diciembre de 2025. En este pronunciamiento doctrinal, la entidad aclara de manera contundente la aplicación del IVA en la asignación de uso de zonas comunes —como parqueaderos y salones comunales— cuando estos son utilizados por los mismos copropietarios.
Naturaleza del IVA y los Hechos Generadores en la Propiedad Horizontal
El Impuesto sobre las Ventas (IVA) es un gravamen de carácter indirecto que recae ampliamente sobre la venta de bienes y la prestación de servicios en el territorio nacional[cite: 14, 17]. En el marco de este impuesto, se configuran dos tipos de sujetos: el sujeto pasivo de derecho (quien recauda, declara y paga el impuesto ante la DIAN) y el sujeto pasivo económico (el consumidor final que soporta la carga impositiva).
Cuando la Persona Jurídica de Propiedad Horizontal (PJPH) actúa en el mercado realizando Hechos Generadores previstos en el Estatuto Tributario, adquiere la condición de sujeto pasivo de derecho y tiene la obligación legal de cobrar, declarar y pagar el IVA.
Sin embargo, la DIAN enfatiza que no toda actuación realizada por la copropiedad constituye automáticamente una prestación de servicios en términos tributarios. En la gran mayoría de los eventos cotidianos, la propiedad horizontal no opera como un proveedor comercial frente a terceros, sino como una mera administradora de los bienes de uso común constituidos para el beneficio de sus integrantes.
Diferencia entre la Explotación Económica y el Disfrute de Bienes Comunes
El criterio determinante fijado por la doctrina oficial radica en la finalidad del uso y la calidad del usuario:
- Uso legítimo inherente al copropietario: La asignación de parqueaderos comunes o el alquiler de salones sociales a los dueños de unidades privadas constituye el ejercicio del derecho de copropiedad sobre las zonas comunes amparado por la Ley 675 de 2001.
- Explotación económica con terceros: Si la zona común se destina al arrendamiento comercial abierto al público en general o a terceros ajenos a la copropiedad, se configura la prestación directa de un servicio de arrendamiento de zona común, gravado con IVA bajo el literal c) del artículo 420 del Estatuto Tributario.
El Concepto DIAN 100208192-2086 de 2025: ¿Se debe cobrar IVA a los Propietarios?
Frente a la consulta concreta de si el uso de zonas comunes cobrado a los copropietarios genera IVA, la Subdirección de Normativa y Doctrina de la DIAN fue enfática al reiterar la doctrina vigente fijada en el Concepto 007653 de 2025.
El documento precisa que la asignación de parqueaderos comunes mediante mecanismos equitativos —tales como turnos, rotaciones o sorteos—, así como la utilización de salones comunales, áreas deportivas y de recreación por parte de los propietarios de bienes privados, no configura una prestación de servicios gravada con el impuesto sobre las ventas IVA.
«El uso de zonas comunes tales como salones comunales o la asignación de parqueaderos de uso común a los propietarios no configura una prestación de servicios gravada con IVA, sino el uso legítimo de bienes comunes cuyo disfrute pertenece de manera inherente a los propietarios, de acuerdo con la Ley 675 de 2001.» — Concepto DIAN 100208192-2086 de 2025.
Cobros Adicionales e Increpación en la Cuota de Administración
En la práctica es recurrente que el uso del salón comunal o la asignación del parqueadero requiera un pago extra. El Concepto 2086 de 2025 aclara que, aun cuando la copropiedad genere un cobro adicional facturado o cobrado a título de expensa común necesaria dentro de la cuota de administración, este recargo tampoco causa el impuesto sobre las ventas.
Lo anterior encuentra su sustento legal directo en el artículo 1.3.1.13.5 del Decreto 1625 de 2016, norma que clasifica expresamente las cuotas de administración como ingresos no gravados con el impuesto.
Ejemplo Práctico/Caso Hipotético:
La Asamblea General del Edificio Residencial El Parque aprueba fijar un cobro de $100.000 COP por el uso del salón comunal durante el fin de semana a los propietarios que lo soliciten, con el fin de cubrir el mantenimiento posterior de las instalaciones.
- Aplicación jurídica: Debido a que el solicitante es propietario de un bien privado dentro del conjunto y el cobro se incorpora como una cuota de administración/expensa común necesaria, la administración no debe facturar ni cobrar el 19% del IVA. Por el contrario, si el mismo salón comunal fuera alquilado a una empresa externa de eventos ajena a la copropiedad, dicha operación se consideraría una explotación económica comercial gravada con la tarifa general del IVA[cite: 14, 17].
| Criterio / Tipo de Uso | Uso por Copropietarios (Asignación/Rotación) | Explotación Económica frente a Terceros |
| Calidad del Usuario | Propietario de unidad privada dentro de la PJPH | Persona o entidad externa/tercero |
| Generación de IVA | No Gravado / No Causa IVA | Gravado con IVA (Tarifa General 19%) |
| Fundamento Legal | Ley 675 de 2001 y Art. 1.3.1.13.5 del Decreto 1625 de 2016 | Art. 420 literal c) del Estatuto Tributario |
| Naturaleza del Cobro | Expensa común o recuperación de costos de mantenimiento | Canon de arrendamiento o uso comercial |
Fuerza Obligatoria y Vinculante de la Doctrina DIAN
El pronunciamiento concluye recordando el alcance legal de esta interpretación doctrinal. De conformidad con el artículo 131 de la Ley 2010 de 2019, el parágrafo del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y la jurisprudencia del Consejo de Estado (Sección Cuarta, Exp. 18997), los conceptos de la Subdirección de Normativa y Doctrina son de carácter obligatorio y vinculante para todos los funcionarios de la DIAN. Para los contribuyentes y administrados, operan como un criterio auxiliar de interpretación oficial altamente seguro en materia fiscal.
Referencias y Enlaces Internos Sugeridos:
- Fuente Oficial 1: Concepto DIAN 100208192-2086 de 2025
- Fuente Oficial 2: Estatuto Tributario Colombiano – Normograma DIAN
Conclusiones: El Concepto DIAN 100208192-2086 de 2025 brinda tranquilidad a las administraciones de propiedad horizontal al ratificar que los valores cobrados a copropietarios por el disfrute de zonas comunes, parqueaderos y salones sociales no están sujetos al cobro del IVA. Esta interpretación protege la naturaleza jurídica de la copropiedad y evita costos adicionales innecesarios para los residentes.
Impacto Fiscal del Concepto DIAN 2086 de 2026 en el Uso de Parqueaderos y Salones Comunales
La delimitación realizada por la autoridad tributaria ratifica que el goce inherente de las zonas comunes por parte de los propietarios constituye un derecho protegido y exento del impuesto sobre las ventas, garantizando un marco de seguridad jurídica para la gestión contable de las copropiedades en Colombia.