La intervención administrativa de proyectos inmobiliarios y de urbanización en Colombia es una medida extrema pero necesaria para proteger el derecho a la vivienda de los ciudadanos. Cuando una empresa constructora o urbanizadora incurre en irregularidades graves, las autoridades territoriales tienen la facultad de tomar posesión de sus bienes y negocios, designando a un agente especial o interventor para que asuma las riendas de la situación.
Ante este escenario, surge una duda jurídica crucial para los profesionales del derecho, administradores y entidades territoriales: ¿Puede este interventor ser obligado a pagar las deudas tributarias o sanciones de la empresa intervenida que se causaron antes de su llegada?
A través del Radicado Virtual No. 1002025S005626, la Subdirección de Normativa y Doctrina de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha aclarado de forma contundente el alcance y el límite temporal de esta responsabilidad.
El marco legal de la toma de posesión en proyectos de vivienda
Para entender el alcance de la responsabilidad fiscal, es indispensable comprender la evolución de la vigilancia inmobiliaria en Colombia. Originalmente, la Ley 66 de 1968 (Estatuto Orgánico de Vivienda – EOV) otorgaba la facultad de toma de posesión y designación de agentes especiales a la Superintendencia Bancaria. Tras un largo tránsito de competencias por la Superintendencia de Industria y Comercio y la Superintendencia de Sociedades, el proceso de descentralización de la Constitución de 1991 consolidó esta función de forma definitiva en las entidades territoriales.
Hoy en día, bajo el amparo de la Ley 136 de 1994 (artículo 187) y la Ley 388 de 1997 (artículo 109), son los alcaldes, distritos y municipios los encargados de vigilar la actividad edificadora. Cuando se ordena la intervención material y jurídica de un proyecto con base en el artículo 14 del EOV, el agente especial o interventor designado asume la representación legal total del intervenido.
La Tesis de la DIAN: Responsabilidad estrictamente subsidiaria y posterior
De acuerdo con el reciente pronunciamiento de la autoridad tributaria, el interventor designado por una autoridad territorial no es responsable por las obligaciones o sanciones tributarias del intervenido causadas con anterioridad a su toma de posesión.
La DIAN fundamenta su postura en que los agentes especiales no forman parte del listado taxativo de responsables solidarios que consagra el artículo 793 del Estatuto Tributario (ET). Al no existir solidaridad, la administración de impuestos no puede exigirle el pago en igualdad de condiciones que al deudor principal.
Por lo tanto, su vinculación se enmarca exclusivamente en el régimen de responsabilidad subsidiaria regulado en los artículos 571 y 798 del ET. Esto significa que el interventor solo responderá en el evento en que incumpla los deberes formales (como presentar declaraciones o reportar información) que le correspondan estrictamente en su calidad de administrador y que correspondan a hechos ocurridos durante el periodo de su gestión.
Imaginemos el caso de una empresa constructora que dejó de pagar el impuesto de renta en los años 2023 y 2024. Si la Alcaldía Mayor ordena la toma de posesión y nombra a un agente especial en mayo de 2025, la DIAN no podrá perseguir el patrimonio de ese interventor para saldar las deudas fiscales de los años previos. El cobro coactivo por tales periodos debe dirigirse contra la sociedad intervenida. El interventor solo vigilará y cumplirá las obligaciones que nazcan a partir del día en que tome posesión de su cargo.
La extensión analógica del Consejo de Estado
Para dar mayor solidez a su doctrina, la DIAN retoma la jurisprudencia de la Sección Cuarta del Consejo de Estado. Si bien el parágrafo 2 del artículo 793 del ET señala textualmente que los auxiliares de la justicia o liquidadores de procesos concursales ante la Supersociedades solo responden de manera subsidiaria por obligaciones sustanciales originadas con posterioridad a su posesión, este límite temporal es perfectamente extensible a los agentes de intervención de vivienda a nivel territorial. Ambos tipos de interventores cumplen funciones administrativas idénticas orientadas a mitigar una crisis y proteger el interés general.
Resumen de obligaciones según el Estatuto Tributario
| Concepto | Regulación del Interventor frente al IVA y Retención | Soporte Normativo |
| Obligaciones Previas a la Posesión | Inexistencia de responsabilidad solidaria o subsidiaria por deudas o sanciones anteriores. | Art. 793 E.T. / Doctrina DIAN |
| Obligaciones Posteriores a la Posesión | Responsabilidad subsidiaria limitada exclusivamente al cumplimiento de deberes formales de su gestión. | Arts. 571 y 798 del Estatuto Tributario |
| Activación de la Responsabilidad | Solo procede si la DIAN demuestra que el interventor incumplió un deber formal y el cobro al deudor principal falló. | Sentencia Consejo de Estado (Exp. 26338) |
Referencias y Enlaces Oficiales:
- Fuente Oficial: Normograma de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – https://normograma.dian.gov.co/dian/
Estatuto Tributario y la Limitación de Sanciones en la Intervención: En conclusión, este criterio unificado de la DIAN brinda un panorama de seguridad jurídica indispensable para quienes aceptan el reto de administrar proyectos inmobiliarios en crisis. Al delimitar de forma clara la barrera temporal de las deudas fiscales, se garantiza que la gestión de los agentes especiales se concentre en la finalización de las viviendas o en la correcta liquidación de los activos, sin el temor de comprometer su patrimonio por los malos manejos o la evasión de los constructores que los precedieron.