La correcta liquidación de impuestos en el sector financiero y constructor requiere comprender con precisión cómo interactúan las normas tributarias vigentes. Una de las consultas recurrentes ante la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) gira en torno a la forma en que los contribuyentes del impuesto sobre la renta deben calcular la renta líquida gravable cuando perciben ingresos derivados de operaciones destinadas a la financiación de vivienda de interés social. Para dar claridad a este panorama, la administración tributaria se ha pronunciado mediante el Concepto DIAN 100208192-723 de 2025, estableciendo directrices fundamentales sobre la aplicación armónica de las normativas vigentes.
Criterios Normativos para la Depuración de la Renta Líquida
Para abordar este problema jurídico, es necesario entender que la determinación de la renta líquida gravable no opera bajo un régimen aislado para cada tipo de ingreso, sino que responde a una estructura general de depuración consagrada en el ordenamiento tributario nacional.
Aplicación Armónica del Estatuto Tributario y el Decreto 1625 de 2016
El núcleo de la discusión radica en determinar si es obligatorio aplicar el artículo 1.2.1.18.69 del Decreto 1625 de 2016 —el cual compila el Decreto 2440 de 2005— al momento de calcular la renta líquida de quienes perciben ingresos por financiación de vivienda de interés social. Al respecto, la DIAN ha confirmado que sí resulta necesario aplicar de manera conjunta y armónica esta disposición junto con el artículo 26 del Estatuto Tributario.
Esto significa que el decreto reglamentario no crea un sistema de depuración completamente ajeno o independiente, sino que cumple la función específica de delimitar cuáles son los costos y deducciones que efectivamente se pueden imputar a estas operaciones para dar cumplimiento a los límites legales.
Ejemplo Práctico / Caso Hipotético:
Imaginemos el caso de una entidad financiera en Colombia que otorga créditos hipotecarios enfocados en programas de vivienda de interés social (VIS). Al finalizar el año gravable, la institución debe depurar su impuesto sobre la renta. Para calcular adecuadamente su renta líquida gravable, no solo debe sumar sus ingresos ordinarios y restar los costos generales permitidos por el artículo 26 del Estatuto Tributario, sino que está obligada a identificar el costo anual de los depósitos ordinarios de sus cuentas de ahorro aplicando la proporción de su cartera VIS, tal como lo exige el artículo 1.2.1.18.69 del Decreto 1625 de 2016. De este modo, la entidad logra cumplir con la limitación de costos y deducciones sin incurrir en errores de cálculo ante la administración fiscal.
Límites a los Costos y Deducciones en la Financiación VIS
El marco regulatorio de estas operaciones guarda una estrecha relación con las restricciones impuestas a los costos imputables a ingresos especiales. Históricamente, el artículo 177-1 del Estatuto Tributario estableció una limitación general en la depuración de la renta, indicando que aquellos costos asociados a rentas exentas o ingresos no constitutivos de renta no son aceptables.
No obstante, frente a las operaciones de financiación de vivienda de interés social subsidiable reguladas en la Ley 546 de 1999, existió un tratamiento transitorio donde dicha limitación no aplicaba (vigente hasta el 31 de diciembre de 2010). A partir de la exigibilidad de la norma reglamentaria, la depuración exige un rigor técnico para evitar que los costos de actividades no gravadas o exentas terminen disminuyendo indebidamente las rentas gravadas de los contribuyentes.
Tabla Resumen de Elementos Clave en la Depuración:
| Elemento Normativo | Propósito en la Determinación del Tributo | Base Legal Aplicable |
| Depuración General de Renta | Establecer los ingresos netos, restar costos y deducciones para hallar la base gravable | Artículo 26 del Estatuto Tributario |
| Limitación de Costos | Impedir que los costos de rentas exentas sean absorbidos por rentas gravadas | Artículo 177-1 del Estatuto Tributario |
| Financiación de Vivienda VIS | Definir los costos y deducciones específicos imputables a estas operaciones de financiación | Artículo 1.2.1.18.69 del Decreto 1625 de 2016 |
Referencias y Enlaces Internos Sugeridos:
- Fuente Oficial 1: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) – Normograma DIAN
- Fuente Oficial 2: Secretaría General del Senado – Estatuto Tributario Nacional
Reflexiones Finales sobre la Depuración Tributaria en Operaciones de Financiación de Vivienda de Interés Social
En conclusión, la correcta determinación de las obligaciones tributarias para los actores que participan en la financiación de vivienda de interés social en el país demanda un profundo rigor metodológico y contable. Lejos de representar regímenes contradictorios, las disposiciones del Estatuto Tributario y del Decreto Único Reglamentario 1625 de 2016 operan como un sistema engranado que busca la equidad fiscal. Los contribuyentes del impuesto sobre la renta deben asegurar una integración armónica de estas normativas para mitigar riesgos de auditoría, optimizar el manejo de sus costos deducibles y garantizar el pleno acoplamiento a la doctrina oficial vigente expedida por la autoridad tributaria.