El régimen de retenciones en la fuente en Colombia ha tenido importantes actualizaciones reglamentarias orientadas a redefinir los topes y cuantías mínimas sobre los cuales se debe practicar este recaudo anticipado del impuesto sobre la renta. Una de las modificaciones más relevantes del último año fue la introducida por el Decreto 572 de 2025, la cual generó múltiples dudas interpretativas en el sector inmobiliario y comercial, específicamente respecto a los contratos de locación o alquiler.
Para dar claridad absoluta, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) expidió el Oficio No. 100208192-1195 del 5 de agosto de 2025, resolviendo de manera oficial si estos cambios normativos impactaron directamente la base mínima de retención para el arrendamiento de bienes raíces.
El problema jurídico: ¿Se modificó la base mínima para el arrendamiento de bienes inmuebles?
La consulta elevada ante la autoridad tributaria buscaba esclarecer si las modificaciones de umbrales dispuestas en el Decreto 572 de 2025 afectaban la operatividad del servicio de arrendamiento de bienes inmuebles. Históricamente, estos cánones de arrendamiento han estado sujetos a una tarifa y a unos límites de cuantías mínimas específicos contemplados en el Decreto Único Reglamentario Tributario (Decreto 1625 de 2016).
La incertidumbre de los agentes retenedores radicaba en si debían continuar aplicando las bases tradicionales o si la nueva escala de umbrales mínimos cobijaba de manera transversal a este concepto regulado.
Tesis jurídica de la DIAN: El nuevo umbral de las 10 UVT
La Subdirección de Normativa y Doctrina de la DIAN concluyó de manera afirmativa: el Decreto 572 de 2025 sí modificó la base mínima para practicar la retención en la fuente por concepto de arrendamiento de bienes inmuebles.
De acuerdo con el análisis de la entidad, el artículo 6 del Decreto 572 de 2025 sustituyó el inciso 3 del artículo 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016. En dicho apartado, específicamente en su literal i), el Gobierno Nacional fijó de manera general una nueva base mínima transversal equivalente a 10 UVT.
Dado que el inciso segundo del artículo 1.2.4.10.6 del Decreto 1625 de 2016 (que regula la retención por arrendamiento de bienes inmuebles) se remite a las reglas de bases mínimas generales, la DIAN confirmó que la nueva cuantía mínima a partir de la cual se debe practicar retención es de 10 UVT. Por debajo de este valor, el pago o abono en cuenta no estará sujeto a retención.
Cabe resaltar que la tarifa del 3.5% se mantiene inalterada. El cambio es estrictamente operacional respecto al monto mínimo que dispara la obligación de retener.
Fundamentos normativos de la directriz fiscal
El criterio jurídico expuesto por la administración de impuestos se soporta legalmente en el examen de las siguientes disposiciones vigentes:
- Artículo 6 del Decreto 572 de 2025: Norma reglamentaria que sustituyó los umbrales e introdujo el nuevo tope generalizado.
- Literal i), Inciso 3 del Artículo 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016: Segmento normativo modificado donde se establece expresamente la cuantía de las 10 UVT.
- Inciso 2 del Artículo 1.2.4.10.6 del Decreto 1625 de 2016: Norma específica que fija la tarifa de retención en la fuente del 3.5% para el arrendamiento de bienes inmuebles y que adopta de forma complementaria la base del artículo modificado.
Ejemplo Práctico / Caso Hipotético de Aplicación
Para comprender el impacto financiero e impositivo de esta medida, analicemos el caso de una empresa que actúa como arrendataria de dos locales comerciales independientes. (Para efectos didácticos de este ejercicio, utilizaremos un valor simulado de la UVT en $50.000 COP, situando la base mínima de 10 UVT en $500.000 COP).
Escenario A: Pago de canon mensual por $450.000 COP
- Análisis: El valor total del pago o abono en cuenta ($450.000 COP) se encuentra por debajo de la base mínima legal establecida de 10 UVT ($500.000 COP).
- Resultado: La empresa contratante no debe practicar retención en la fuente al arrendador. El pago se efectúa neto.
Escenario B: Pago de canon mensual por $1.200.000 COP
- Análisis: El monto de la transacción supera el umbral mínimo imponible de las 10 UVT ($500.000 COP). Al superarse la base, el impuesto debe calcularse sobre el 100% del valor devengado a la tarifa sectorial del 3.5%.
- Cálculo:$$\text{Retención en la Fuente} = \$1.200.000 \times 3.5\% = \$42.000 \text{ COP}$$
- Resultado: La empresa retiene $42.000 COP, los declara y transfiere a la DIAN, pagando al propietario el valor neto de $1.158.000 COP.
Tabla Resumen: Retención en la fuente para arrendamiento de bienes inmuebles
| Concepto Regulado | Tarifa Aplicable | Nueva Base Mínima (Decreto 572) | Efecto Fiscal |
| Cánones de arrendamiento $\le$ 10 UVT | 3.5% | 10 UVT ($500.000 COP aprox.) | No se aplica retención (Exento por cuantía mínima) |
| Cánones de arrendamiento $>$ 10 UVT | 3.5% | 10 UVT ($500.000 COP aprox.) | Se aplica retención del 3.5% sobre la totalidad del pago |
Referencias:
- Fuente Oficial: Unidad Administrativa Especial Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN). Subdirección de Normativa y Doctrina. Oficio No. 100208192-1195 del 5 de agosto de 2025 (Radicado Virtual No. 1002025S010721). Disponible para su consulta digital en el normograma institucional de la entidad: https://normograma.dian.gov.co/dian/.
Conclusión: Impacto del Decreto 572 de 2025 en las bases mínimas de arrendamiento
La precisión doctrinal emitida en el Oficio DIAN 1195 de 2025 unifica el tratamiento que los departamentos contables y las inmobiliarias deben dar a los cánones de arrendamiento de bienes raíces. La armonización del literal i) del artículo 1.2.4.9.1 con el artículo 1.2.4.10.6 del Decreto 1625 de 2016 deja claro que ningún arrendamiento que se encuentre por debajo de las 10 UVT debe ser objeto de retención a título de renta.
Este ajuste obliga a revisar de forma inmediata los softwares de facturación y las plantillas de pagos mensuales para evitar retenciones indebidas que afecten el flujo de caja de los arrendadores o que generen inconsistencias en las declaraciones de retención periódicas de los agentes económicos colombianos.