La enajenación de bienes raíces en Colombia ha sufrido una importante transformación en su estructura tributaria. A través del Oficio No. 100208192-1176 del 4 de agosto de 2025, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) resolvió las dudas del sector notarial y de los contribuyentes respecto a las modificaciones normativas introducidas por el Decreto 572 de 2025, el cual reconfiguró las tarifas de retención en la fuente aplicables a la compraventa de inmuebles.
Esta reglamentación redefine las reglas de juego al momento de escriturar un bien inmueble, obligando a las notarías y a las partes intervinientes a diferenciar rigurosamente el uso de la propiedad objeto de la transacción.
El problema jurídico: ¿Cómo afecta el Decreto 572 de 2025 a los activos fijos en notarías?
La inquietud del sector radicaba en determinar si la expedición del Decreto 572 de 2025 conllevaba modificaciones operativas o tarifarias directas sobre la retención en la fuente que efectúan las notarías al momento de enajenar activos fijos (bienes raíces).
Históricamente, la retención en la fuente por la enajenación de activos fijos de personas naturales ante notario se ha estructurado bajo las directrices de los artículos 398 al 401 del Estatuto Tributario. Sin embargo, la nueva reglamentación del Gobierno Nacional modificó el inciso 3 y el literal i) del artículo 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016, introduciendo un esquema de tarifas diferenciadas que los despachos notariales deben aplicar con rigurosidad en cada operación gravada.
Tesis jurídica de la DIAN: Tarifas diferenciadas según la destinación del inmueble
La Subdirección de Normativa y Doctrina de la DIAN ratificó que el Decreto 572 de 2025 introduce cambios sustanciales basados en la destinación y el valor de la transacción. La norma rompe con la tarifa única tradicional y segmenta las operaciones bajo los siguientes tres ejes principales:
1. Inmuebles destinados a vivienda de habitación
Cuando el bien raíz adquirido tenga como propósito exclusivo servir de vivienda de habitación, la retención en la fuente será progresiva:
- Tarifa del 1%: Se aplicará sobre el valor de la transacción que abarque los primeros 10.000 UVT.
- Tarifa del 2.5%: Se aplicará exclusivamente sobre el monto remanente que exceda las 10.000 UVT.
2. Inmuebles no destinados a vivienda de habitación
Si el activo fijo corresponde a oficinas, locales comerciales, bodegas, lotes o cualquier otro uso de índole comercial o industrial, no opera la tarifa reducida. En estos casos, la retención en la fuente será directamente del 2.5% sobre el valor total de la transacción, sin importar el monto.
3. Establecimiento de un umbral mínimo (Mínimo no imponible)
El ajuste normativo incluyó un umbral de exoneración fijado en 10 UVT. Aquellos pagos o transacciones que se ubiquen por debajo de este límite quedarán exentos de la práctica de retención en la fuente.
Fundamentos normativos de la nueva directriz
El andamiaje jurídico que soporta esta actualización doctrinal de la administración de impuestos se compone por:
- Artículos 398, 399, 400 y 401 del Estatuto Tributario: Normas matrices que regulan las retenciones por enajenación de activos fijos y otros ingresos.
- Decreto 572 de 2025 (Artículo 6): Acto administrativo reglamentario que modifica las tarifas de retención sobre adquisiciones inmobiliarias y añade topes de progresividad.
- Concepto No. 008536 int-969 del 1 de julio de 2025: Doctrina previa emitida por la DIAN que profundiza de forma complementaria en los impactos fiscales de dicho decreto.
Ejemplo Práctico / Caso Hipotético de Aplicación
Para ilustrar cómo deben computar las notarías y los compradores el impuesto bajo las nuevas reglas, analizaremos dos escenarios con un valor comercial idéntico pero con naturalezas jurídicas distintas. (Para el ejercicio, utilizaremos un valor simulado de la UVT en $50.000 COP, por lo que el umbral de 10.000 UVT equivale a $500.000.000 COP).
Escenario A: Venta de un apartamento de vivienda por $700.000.000 COP
Al tratarse de una propiedad raíz destinada a vivienda de habitación, la retención se calcula por tramos:
- Tramo 1 (Hasta $500.000.000 COP): Se aplica el 1%.$$\text{Retención Tramo 1} = \$500.000.000 \times 0.01 = \$5.000.000 \text{ COP}$$
- Tramo 2 (Exceso de $200.000.000 COP): Se aplica el 2.5%.$$\text{Retención Tramo 2} = \$200.000.000 \times 0.025 = \$5.000.000 \text{ COP}$$
- Retención Total Notaría Escenario A: $10.000.000 COP
Escenario B: Venta de un local comercial por $700.000.000 COP
Al no estar destinado a vivienda de habitación, la tarifa del 2.5% se aplica de forma plana sobre la totalidad del negocio jurídico:
- $$\text{Retención Total Notaría Escenario B} = \$700.000.000 \times 0.025 = \$17.500.000 \text{ COP}$$
Conclusión del ejemplo: Por el mismo valor de venta, un inmueble comercial genera $7.500.000 COP más de retención en la fuente que uno residencial, lo que evidencia el impacto del factor de destinación consagrado en el Decreto 572 de 2025.
Tabla Resumen: Tarifas de Retención en la Fuente en Notarías (Decreto 572 de 2025)
| Tipo de Inmueble / Uso | Rango de la Transacción (En UVT) | Tarifa Aplicable | Base de Cálculo |
| Destinado a vivienda de habitación | De 0 a 10.000 UVT | 1.0% | Sobre las primeras 10.000 UVT |
| Destinado a vivienda de habitación | Mayor a 10.000 UVT | 2.5% | Únicamente sobre el valor que exceda las 10.000 UVT |
| Otros usos (Comercial, Industrial, etc.) | Cualquier valor superior a 10 UVT | 2.5% | Sobre el 100% del valor de la transacción |
| Cualquier destinación | Menor o igual a 10 UVT | 0.0% | Exento por umbral mínimo reglamentario |
Referencias:
- Fuente Oficial: Unidad Administrativa Especial Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN). Subdirección de Normativa y Doctrina. Oficio No. 100208192-1176 del 4 de agosto de 2025 (Radicado Virtual No. 1002025S010451). Disponible para consulta en el normograma institucional: https://normograma.dian.gov.co/dian/.
Conclusiones sobre la retención en la fuente y el Decreto 572 de 2025
La expedición del Oficio DIAN 1176 de 2025 deja en claro que el Decreto 572 de 2025 alteró la dinámica transaccional inmobiliaria en el país. Las notarías, actuando como agentes de retención, tienen la obligación legal de verificar minuciosamente las declaraciones de las partes respecto al uso del inmueble para evitar liquidaciones erróneas que configuren contingencias fiscales por indebida retención.
Para los compradores y vendedores de activos fijos, planificar el flujo de caja antes de comparecer ante la notaría se vuelve imperativo. Entender si el bien califica o no como vivienda de habitación marcará una diferencia económica sustancial en los valores que se deben consignar como requisito previo para la firma de la escritura pública correspondientemente.